Réussir son investissement locatif en 2024

• Acheter dans une ville dynamique

Où acheter pour être gagnant à coup sûr dans dix ans ? Nul ne peut prévoir l’évolution du prix des logements. En revanche, il est possible, à partir critères objectifs, d’identifier les communes où le marché est solide et prometteur, au delà des cycles immobiliers.

Pour vous aider dans vos choix d’investissement, chaque année, nous analysons, en plus des données classiques de marché (prix,  loyers, rendements), le dynamisme économique et démographique des principales métropoles.

Arrivent en tête de notre classement 2023 : Bordeaux, pour sa politique de rénovation urbaine et ses prix inférieurs aux villes comparables ; Lyon, pour son dynamisme économique ; Toulon pour sa qualité de vie et Toulouse pour son échelle de prix des maisons et des appartements plus attractive que Montpellier.

Paris, Lille, Strasbourg et Marseille offrent aussi des opportunités pour un investissement locatif. Bien sûr, partout, il est possible de réaliser de bonnes affaires.

• Ancien ou neuf : les critères de choix

La résidence principale payée, il peut être attractif d’acheter un logement pour le louer. Avec un double objectif : réduire vos impôts dans un premier temps, puis compléter vos revenus une fois à la retraite.

La solution la plus simple consiste à acheter dans le neuf pour profiter de la loi Pinel (jusqu’à 54.000 euros de bénéfice fiscal sur neuf ans à raison de 6.000 euros par an). Mais vous pouvez aussi investir dans un bien ancien à rénover.

Les travaux venant en déduction des loyers, vous créez un déficit foncier reportable sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an, ce qui réduit aussi vos impôts. L’ancien est moins cher que le neuf (de 20 à 25%) et vous avez la possibilité de visiter le bien. Le neuf a pour lui le levier fiscal qui peut être plus important, sans parler de la qualité de la construction qui respecte les dernières normes en matière d’isolation phonique et thermique.

A vous de faire votre choix, en fonction de vos goûts personnels et du temps que vous avez à consacrer à votre investissement.

• Utiliser l’effet levier du crédit

Acheter un appartement pour le louer est le seul placement que vous pouvez réaliser à crédit.

Ce mode de financement présente deux avantages : vous n’avez pas besoin de disposer d’un apport personnel important et vous profitez d’un «effet de levier» . Si vous investissez 100 euros dans un logement dont la valeur progresse de 30%, vous gagnerez 30 euros. Mais si vous en investissez 200 dont 100 empruntés, vous gagnerez 60 euros (moins les frais bancaires), soit 30 euros de plus.

Attention, vous devez être en mesure de rembourser la banque si le locataire ne paie plus. Pour maximiser vos gains en prenant des risques mesurés, restez raisonnable sur la durée du prêt et le montant emprunté.

Source : Le Revenu