Enquête : Quels travaux réaliser pour mieux vendre ?

De la vente en l'état à la rénovation lourde, zoom sur quatre alternatives pour valoriser votre bien immobilier et trouver acquéreur.

Le marché de l’immobilier a rarement été aussi dynamique qu’en ce premier semestre 2020. Une bonne nouvelle pour ceux de nos lecteurs qui projettent de vendre leur logement ou leur bien locatif dans les semaines à venir ! Mais, dans un contexte de taux toujours bas, les acheteurs sont plus exigeants.

Pour trouver rapidement un acquéreur, « tâchez de présenter votre habitation sous son meilleur jour et n’hésitez pas à l’entourer d’un ruban de soie », conseille Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier. Comment ? La question d’engager des travaux de rénovation ou de décoration avant la mise en vente peut se poser, surtout pour des biens vieillissants ou situés dans des zones où la concurrence est forte. Afin de vous guider, nous vous présentons quatre options possibles, dont certaines cumulables, classées par niveau d’intervention technique. Pour chacune, nous mentionnons une fourchette budgétaire conseillée, sur la base d’un logement de 90 mètres carrés, sauf pour l’option « rénovation », où la fourchette est indiquée par mètre carré de surface réhabilitée.

Vendre en l’état : l’option la plus courante

Dans la plupart des cas, vous pouvez réussir à trouver acquéreur sans dépenser un euro dans des travaux. Mais cela ne signifie pas que votre bien se vendra tout seul. Il est impératif d’utiliser de l’huile de coude et d’entamer un grand nettoyage de printemps si vous souhaitez signer (plus) rapidement ou réduire au maximum la négociation. Pour les habitations avec jardin ou terrain, commencez par les extérieurs : pelouse tondue, parterres fleuris, terrasses nettoyées au Kärcher. Pour l’intérieur, faites preuve de maniaquerie, en particulier dans la cuisine et la salle de bains. Lavez vos voilages ou décrochez-les. Créez de l’espace et rendez la décoration la plus neutre possible dans vos pièces. Dans celles qui sont les plus chargées, réduisez le nombre d’éléments de mobilier, en allégeant la salle à manger d’une partie des chaises, par exemple.

Si votre logement est en très mauvais état, ne sautez pas l’étape nettoyage. En revanche, la réhabilitation n’est pas un passage obligé, surtout si votre bien a une valeur patrimoniale intrinsèque (Monuments historiques, notamment) ou s’il est situé dans une zone très tendue. Il se vendra sans risque de dévalorisation et il est préférable de laisser l’acquéreur réaliser les travaux à son goût. Vous pouvez vous tourner vers des agences immobilières spécialisées dans les transactions avec travaux de rénovation. « Nous commercialisons des biens en exclusivité que nous présentons avec des devis de travaux chiffrés précis, explique Cathy Larrieu, directrice de l’agence Appartement à rénover, établie à Paris. Cela rassure les acquéreurs et nous permet de vendre à des niveaux de prix qui ne sont pas trop décotés par rapport aux standards du marché. »

Biens concernés : sans défaut majeur ; très délabrés avec une importante valeur patrimoniale ou situés en zone tendue.

Budget : de 20 à 200 euros.

Opter pour le home staging : une technique de vente efficace

Fidèle des émissions de Stéphane Plaza sur M6, vous connaissez le concept. Signifiant « la mise en scène de la maison », le home staging est une technique de vente d’origine américaine qui « n’est rien de plus, rien de moins que la valorisation des qualités d’un bien », explique Francky Boisseau, directeur du réseau d’agences Home Staging Experts. Contrairement à une idée répandue, cette prestation ne comprend pas de travaux. Elle consiste à remeubler un logement pour le rendre le plus attrayant possible en fonction d’un profil d’acheteurs potentiels défini préalablement. Le mobilier est prêté et installé par une société. Toujours proposé via une agence en mandat exclusif, le home staging nécessite une demi-journée de « diagnostic », puis de deux à quatre jours d’intervention, s’achevant par des photographies professionnelles.

Même s’il est parfois inclus dans les frais d’agence, le prix élevé du home staging explique sans doute que beaucoup de professionnels privilégient aujourd’hui son alternative virtuelle. Mais ses résultats sont excellents. Dans 90 % des cas, la transaction est réalisée dans les trois mois. « C’est une technique qui permet aussi de signer au meilleur prix », assure Julien Chevallereau, directeur de l’agence E-mo, à Montreuil, qui revendique avec l’utilisation du home staging une marge de négociation moyenne de 1,1 % (contre 4 % à l’échelle nationale, selon le Baromètre LPI-SeLoger de mars 2017).

Biens concernés : en vente depuis plusieurs mois ; vides ; haut de gamme.

Budget : de 1 500 à 3 000 euros

Réaliser un rafraîchissement : des interventions mineures qui peuvent faire la différence

De l’avis de la plupart des spécialistes immobiliers, entreprendre une opération de rafraîchissement pour mieux vendre est rarement un bon calcul. « Ne cherchez pas à repeindre votre séjour en sélectionnant la dernière teinte à la mode, vous tomberez à coup sûr sur un acheteur qui aime les couleurs ringardes », conseille, un brin provocateur, un agent immobilier parisien. Quitte à investir dans un bien un peu suranné, l’acquéreur préférera toujours apporter sa touche personnelle. Et même si vous vendez un logement en excellent état, son premier réflexe est souvent de donner un coup de peinture pour s’approprier les lieux. Toutefois, le rafraîchissement est recommandé dans certains cas. Ainsi, dans les pièces très sombres, une couche de blanc apportera de la luminosité.

De façon générale, répertoriez tous les menus dysfonctionnements. De petites réparations ne doivent pas être négligées avant d’entamer les visites : plinthe cassée, carreau de terrasse brisé, grille d’évacuation des eaux usées bouchée, stores déchirés… « Des détails que l’on ne remarque plus mais qui sont toujours repérés par les visiteurs, prévient Nathalie Bouland, agent immobilier. Comme les intérieurs sales ou surchargés, ces défaillances mineures donnent une mauvaise première impression qui freine des acheteurs potentiels, craignant qu’il y ait un vice caché, et rallongent les délais de négociation avec des propositions de prix à la baisse. »

Biens concernés : vieillissants ; situés dans un marché où la demande est faible.

Budget : de 100 à 500 euros.

Se lancer dans une rénovation lourde : priorité à la réhabilitation technique

Dans les territoires où la concurrence est forte mais la demande, rare, l’option travaux s’impose parfois pour trouver preneur sans subir une décote trop importante sur le prix. Jusqu’à être indispensable si vous souhaitez vous séparer d’une maison individuelle située dans un lotissement où plusieurs biens du même acabit sont en vente (surface, architecture et plans identiques…). Attention, il est rare de récupérer le montant de son investissement sur la seule valorisation de la transaction. L’idée de la démarche est, avant tout, de déclencher l’acte d’achat !

Les travaux à privilégier sont ceux relatifs aux mises aux normes techniques (installations électriques, raccordement au gaz…) et ceux qui améliorent la performance énergétique. Dans ce dernier cas, donnez la priorité à la rénovation de l’isolation et au remplacement des fenêtres si l’environnement est bruyant. Les résultats seront visibles à travers l’étiquette énergétique du logement (qui évalue sa consommation par une note allant de A à G). Sa publicité est obligatoire pour toutes les annonces immobilières et les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ce critère écologique.

Autre cas de figure : « La rénovation d’une pièce peut s’envisager quand l’ensemble manque d’homogénéité. Si votre intérieur est très moderne mais que seule votre cuisine date des années 50, procédez à des travaux pour cette dernière », conseille Nathalie. Côté budget, soyez raisonnable : repeignez les placards et les faïences plutôt que de les remplacer, et utilisez des matériaux peu onéreux. Mais optez pour des couleurs sobres et soignez les finitions.

Biens concernés : vieillissants ; très difficiles à vendre (atypiques, faible demande…).

Budget : de 500 à 1 000 euros par mètre carré.

Source : L’express